Simulateur de taxe foncière

Comment se calcule la taxe foncière

La formule officielle tient en trois termes : valeur locative cadastrale × 50 % × taux. Le premier est propre à ton logement, le deuxième est un abattement forfaitaire identique pour tous, et le troisième est voté chaque année par les collectivités.

La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que ton bien produirait s’il était loué. Elle a été établie il y a plusieurs décennies, puis revalorisée chaque année par un coefficient national. C’est la raison pour laquelle deux maisons voisines et comparables peuvent afficher des valeurs différentes : leur classement d’origine n’était pas le même.

De cette valeur, l’administration retranche 50 % au titre des frais de gestion, d’assurance et d’entretien. Le résultat est la base d’imposition, celle qui apparaît sur ton avis. Les taux s’appliquent ensuite sur cette base.

Autant le dire franchement : personne ne peut calculer ta taxe foncière à l’euro près sans ta valeur locative, et seule l’administration la détient. Ce simulateur part donc de ton avis d’imposition, où la base et les taux figurent noir sur blanc, et sert surtout à comprendre ce que tu paies et à projeter l’année suivante.

Ce que tu paies vraiment sur ton avis

L’avis mélange deux impôts distincts sous un même total. La part foncière revient à la commune et à l’intercommunalité. Depuis la suppression de la part départementale, la part qui revenait au département est reversée aux communes, ce qui a mécaniquement gonflé le taux communal affiché sans changer le montant.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères se calcule sur la même base mais avec son propre taux, et elle finance un service, pas le budget général. Elle représente couramment 15 à 25 % du total. C’est aussi la seule ligne que tu peux refacturer à un locataire.

• Part communale et intercommunale : le gros du montant
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : récupérable sur le locataire
• Taxe GEMAPI et taxes spéciales d’équipement : quelques euros, selon le territoire
• Frais de gestion de la fiscalité directe locale : un pourcentage prélevé par l’État

Pourquoi l’avis augmente sans hausse de taux

C’est la mécanique la plus mal comprise. Chaque année, les bases sont revalorisées forfaitairement selon l’inflation constatée à l’automne précédent. Cette revalorisation s’applique partout, automatiquement, sans aucune délibération locale.

Une commune peut donc geler son taux et voir tous ses avis grimper. À l’inverse, une baisse de taux de deux points peut être entièrement absorbée par la revalorisation des bases. Le calculateur sépare les deux effets, en te laissant fixer l’hypothèse de revalorisation pour l’année suivante.

Un troisième facteur intervient plus rarement mais frappe fort : les travaux déclarés. Une extension, une véranda, l’aménagement de combles ou l’ajout d’une piscine augmentent la valeur locative de façon permanente. La déclaration est obligatoire dans les 90 jours suivant l’achèvement.

Les exonérations à connaître

La plus courante est celle des constructions neuves : exonération de la part foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement. Elle n’est pas automatique, elle suppose d’avoir déposé la déclaration dans les délais. La taxe d’ordures ménagères reste due.

Viennent ensuite les exonérations liées à la situation personnelle. Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité sont exonérés totalement sur leur résidence principale. Les plus de 75 ans le sont également sous condition de revenus, et un plafonnement existe pour les plus de 65 ans.

Certaines communes votent enfin des exonérations temporaires pour les logements anciens ayant fait l’objet de travaux d’économie d’énergie. Elles ne sont jamais automatiques et se demandent auprès du centre des finances publiques, pièces à l’appui.

Questions fréquentes sur la taxe foncière